Acheter un bien immobilier en Israël : devoir de divulgation du vendeur

Acheter un bien immobilier en Israël : devoir de divulgation du vendeur

11 juin 2020 0 Par John

Une transaction immobilière est l’une des entreprises les plus importantes que l’on puisse conclure de son vivant. Une partie intégrante de ce processus sera la signature d’un contrat d’achat qui réglera tous les détails de la transaction immobilière.

Une condition essentielle d’un accord visant à organiser l’achat et la vente d’un bien immobilier en Israël est qu’il doit être fait par écrit. Le droit israélien des contrats autorise les accords verbaux à être valables, mais il n’y a pas d’exception pour les transactions immobilières et le contrat doit être établi par écrit.

Achat d’un appartement en l’état

Presque tous ces accords qui portent sur l’achat d’un bien immobilier existant en Israël comportent une section indiquant que l’acheteur achète l’appartement dans son état actuel.

Le contrat stipule généralement qu’avant de signer le contrat, l’acheteur a inspecté l’appartement et ses installations, a examiné le bâtiment dans lequel l’appartement est situé et ses environs, et convient que l’appartement satisfait et répond à tous les besoins de l’acheteur.

Ainsi, l’acheteur accepte d’acheter l’appartement dans son état actuel, « tel quel », et n’aura aucune allégation ou réclamation à l’encontre du vendeur à l’avenir.

La question suivante se pose : Quelle est la signification d’un article qui établit que l’acheteur a inspecté l’appartement et l’achète « tel quel », et comment cela peut-il affecter une situation où le vendeur n’a pas révélé à l’acheteur des détails qu’il connaissait ou aurait dû connaître ?

La charge de divulgation du vendeur

Lors d’une vente d’un bien immobilier en Israël, la devoir de la divulgation incombe au vendeur qui doit détailler à l’acheteur tous les déficits existants, les vices cachés et toute autre information pertinente concernant l’appartement et en rapport avec la vente.

Cette réglementation est soutenue par deux piliers du droit : le premier étant la section 12 de la loi israélienne sur les contrats de 1973, et le second étant la section 16 de la loi sur la vente de 1968.

Le droit israélien des contrats stipule que les parties doivent négocier un contrat de bonne foi et de manière acceptable. La violation de cette obligation d’agir de manière acceptable et de bonne foi pendant la négociation peut se faire par une action ou une omission, y compris la non-divulgation de faits, qui, dans les circonstances, serait raisonnable d’attendre d’une personne négociant la vente d’un bien immobilier qu’elle les divulgue à l’autre partie.

Même dans le cas où l’acheteur aurait pu découvrir ces mêmes faits de manière indépendante, le vendeur n’est toujours pas exempté de l’obligation de divulguer et de fournir volontairement les informations requises.

Dans certaines circonstances, la non-divulgation est considérée comme une erreur et dans d’autres, comme une tromperie.

L’obligation du vendeur : s’il avait su ou aurait dû savoir

La loi israélienne sur la vente impose une responsabilité accrue au vendeur puisque celui-ci est la personne qui a accès aux informations sur la propriété. Cette clause traite des divergences qui découlent de la non-divulgation de faits, qui étaient ou auraient dû être connus du vendeur au moment de la signature du contrat.